城市轨道交通对沿线房地产价格的影响

研

2008年　

城市轨道交通对沿线房地产价格的影响

王　琼

(华东师范大学现代城市研究中心人口研究所,200062,上海∥硕士研究生)

摘　要　近年来,随着城市轨道交通建设日益加快,沿线房地产价格所受影响也日渐明显。为了分析轨道交通对沿线房价的影响程度及规律,以上海轨道交通1、2、3号线为例,分析了沿线房价的分布特征。结果表明,在某些特殊地区由于房价受到区域文化、区位条件等因素的影响,轨道交通的影响很弱;但排除个别异常值后,轨道交通对邻近站点房产的价格具有显著的提升作用,即离轨道站点越近房价越高,并且越远离城市核心区轨道交通对房价的影响也越大。关键词　城市轨道交通;房地产经济;价格影响中图分类号　F293.3;U231

URTInfluencesonRealEstatePricesalongtheLinesWangQiong

Abstract　Inrecentyears,theconstructionofShanghairailtransitisaccelerating,whichhascastobviousimpactonreales2tatepricesalongthelines.ThisarticletakesShanghaiMetroLine1,2and3asexamples,studiesthedistributioncharacter2isticoftherealestateprices.Theresultsshowthattheinflu2encesofrailtransitonthehousingpricesareweakinsomeareasbecauseofthelocalcultureandotherfactors.However,afterexcludingtheabnormalvalues,therailtransitshowsanimpor2tantimpactonraisingthepricesoftherealestatesaroundthestations.Furthermore,inthesuburbanarea,railtransithasevengreaterimpactonthehousingpricesthaninthecentralpartofShanghai.

Keywords　urbanrailtransit;realestateeconomy;priceeffectAuthor’saddress　PopulationResearchInstitution,TheCen2terforModernChineseCityStudies,EastChinaNormalUni2versity,200062,Shanghai,China

性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产生了举足轻重的影响。越来越多的人在择居时把城市轨道交通作为重要的考虑因素,因而对沿线房地产的价格产生了一定影响,并呈现出一定的规律。自1993年4月上海城市轨道交通1号线南段观光试运营以来,至今上海已建成轨道交通运营线路8条,共有车站160座,运营里程达234km。根据“十一五”规划,上海将在2010年建成400km轨道交通线,每天运送乘客近600万人次,承担全市公共交通出行量的35%以上,相当于中心城道路在现状基础上增加一倍[1]。随着城市轨道交通建设的日渐深入,线路分布的密度也将日益增加,轨道交通对房价的影响也将更为显著。

1　国内外研究回顾

1.1　国外研究回顾

　　常规道路交通和轨道交通是城市公共交通系统中最主要的两种交通方式。与常规道路交通相比,

轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时的特点,为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了重要的基础。

城市轨道交通已成为市民快速出入中心城区的交通手段。城市轨道交通对提高沿线区域的可达

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国外学者从20世纪70年代就开始了公共交通对住宅价格影响的研究。他们注重运用计量经济学的方法。欧洲学者还比较重视轨道交通对房价影响的时效性。文献[2]认为,公共交通对住宅价格的一个主要影响表现为新的交通线路能够为人们的出行提供更多选择,减少人们的出行成本,并建立了公共交通影响模型(MassTrasitImpactModel),来评估新设的公交车线路对丹佛市住宅价格的影响。文献[3]中介绍了:斯瓦罗(Cervero,1994)用多元回归分析法研究了轨道交通对联合开发的办公楼房地产的积极影响;亨尼贝瑞(Henneberry,1998)对1995年建成的英国谢菲尔德轻轨系统进行了跟踪研究发现,在该轻轨系统建设期间,附近住房价格不升反降,其原因可能是轻轨建设中的噪声等一些负面影响造成的,完工后这些负面影响会消失;耐普(Knaap,2001)等测算了美国波特兰市MAX轻轨系统对土地价值的影响,发现在宣布建轻轨之前距离车站的远近对土地价值没有影响,在宣布建轻轨之后距离车站800m范围内的土地价格上升31%。

第2期

百家论坛　

线路都呈径向放射状,纵横交叉贯穿于上海市中心区以及边缘区,对周边地区的影响符合“廊道效应”(即围绕着廊道一定范围内存在效应梯度场,这种效应梯度场随着距站点距离的增加而逐渐衰减),适合于研究城市轨道交通对沿线房地产价格所产生的影响作用;此外,考虑到2006年底,2、3号线的延伸段先后通车,因此将2号线西延伸段和3号线北延伸段也作为研究对象的一部分。上海轨道交通1、2、3号线站点示意见图1。

1.2　国内研究回顾

在国内,城市轨道交通对住宅价格影响的针对性研究还比较少。国内城市轨道交通建设起步较晚,有关轨道交通与城市社会经济的关联性研究也就比较少。考察近期国内学者对轨道交通的相关研究,主要集中在以下几个方面:文献[6]、文献[7]从交通与土地利用现状入手,分析了广州市城市交通与土地利用的互动关系,并指出广州轨道交通的建设对地铁沿线土地的升值产生了巨大影响;文献[8]讨论了轨道交通对城市空间形态的影响;文献[9]以上海城市轨道交通1号线为例探讨了轨道交通对城市人口迁移的作用,认为轨道交通在引导城市人口从中心城区向城市近外围区迁移方面具有重要作用;文献[10]认为,轨道交通对房价的影响值会随着空间、时间、房地产类型以及区位条件的不同而不同;文献[11]以北京市轻轨13号线为例,分析了沿线房地产价格的分布特征;文献[12]从理论上分析了城市轨道交通开发的受益对象,并探讨了建立城市轨道交通开发利益影响范围理论计算模型的方法。综上所述,国内学者对城市交通的研究不少,但对城市轨道交通与住宅价格的研究很少。文献[13-15]等也仅对轨道交通的沿线土地开发作了探讨。基于此,本文将通过分析研究城市轨道交通沿线房产价格的特征,总结城市轨道交通对房产价格的影响规律。

图1　上海轨道交通1、2、3号线站点示意图

2.3　数据处理

2　资料来源、对象选择及数据处理

2.1　资料来源

本文选取2006年6至12月《上海楼市新房导

购手册》的房产信息作为数据源,共获得房产信息162条;信息内容包括楼盘位置、形态、装修情况、销

运用Mapinfo软件将栅格图上的楼盘和城市轨

道交通站点的位置信息进行矢量化,并建立属性数据表;然后运用Arcgis的邻近分析(Near)功能,计算出每个楼盘到最近轨道的站点之间的距离;最后用Excel软件对所得的距离值进行统计分析。上海以城市道路的内、外环线为界分为城市核心区、边缘区和外围区,因此将房产数据按此分类成这三个不同区位。由于城市轨道交通对周边地区的影响符合廊道效应,因此选取城市轨道交通沿线2000m区域作为研究范围,并将其分为步行可达区域(0～500m)、两轮车抵达区域(500～1000m)、换乘一次公交车区域(1000～2000m)。为了便于描述,将上述三个区域的房产分别称为亲轨道房、近轨道房和远轨道房,并分别计算处于不同区位、不同沿线区域的房产均价。对于轨道沿线2000m以外的区域,由于换乘次数多、所需时间长,很少有人选择轨道交通作为出行方式,所以不将此区域列入影响特征的研究范围,仅在本文第四部分趋势线模拟时采用部分数据。

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售均价等。在研究过程中,为了消除数据之间的差异,剔除了装修房和预告房信息52条,最后获得110条数据。这些数据作为本文分析研究的数据源。轨道交通站点的数据来源于2006版的上海城市交通地图。2.2　对象选择

本文选择上海轨道交通1号线(共富新村站———莘庄站),2号线(淞虹路站———张江高科站),3号线(江杨北路站———上海南站)作为研究对象。选择这3条线路有三方面的原因:首先,在已经建成通车的8条轨道线路中,1、2、3号线是上海较早通车的线路,运营时间都在6年以上;其次,这3条轨道

　　城市轨道交通究

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3　城市轨道交通沿线房地产价格特征

对所得数据的统计分析结果表明:在核心区以及外围区,轨道沿线房产的均价随离开轨道距离的增加而减小;而边缘区房价却是先降后升,并且浮动很小(差价在1000元以内)。可见:房价与距轨道距离似乎没有相关性(见表1)。

表1　不同区域内城市轨道交通沿线房价特征

距最近站点距离/m

0～500500～10001000～2000

区,房产的均价都随着离轨道交通距离的增加而降

低。这表明,房产价格与到最近轨道站点的距离之间存在着相关性;距离站点越近的房产,轨道交通提升其价格的作用就越显著。此外,核心区房价的绝对差值大于边缘区和外围区;而外围区房价差值虽然基本上与边缘区的持平,但降幅明显大于前两个区域,达到了21.2%(见表3)。

表3　剔除异常值后城市轨道交通沿线房价特征距最近站点距离/m

0～500房产均价/(元/m2)

核心区边缘区外围区

19914192321660311503107001106891007169

房产均价/(元/m2)

核心区边缘区外围区

199141923216603

1150396439576

91007169

500～10001000～2000

　　对边缘区的具体数据进行分析后发现,距离最近轨道站点500～2000m的房产中,有4处明显高

于均价,却相对远离轨道交通,属异常值(见表2)。尤其是皇家花苑和臻园,均价都在20000元/m2以上,是地区均价(11068元/m2)的2倍。这四处房产分布在田林、古北和龙柏板块。三个板块相互毗邻并且房价都较高,均在11000元/m2以上;尤其是古北板块,达到了20113元/m2。这与地区的区位优势以及文化背景有关。首先,这三个板块分别毗邻内环高架以及延安西路、虹桥路、沪闵路等主干道,公交站点较多,公交车或者小汽车出行都比较方便,对轨道交通依赖程度较轻;其次,古北和龙柏板块属于上海西区的高档住宅区,入住的外籍人士或港澳台同胞较多,住户出入以私家车或出租车为主,选择公共交通的人很少;此外,这三个板块分别邻近虹桥开发区和漕河泾开发区,区内工作的白领对于周边住宅的需求也是导致房价较高的原因。因此,在这些地区,房价主要受到区域文化、区位条件、住宅环境等其他因素的影响,而轨道交通的影响力很弱。

表2　部分房价明显高于均价的异常值

房产名称汇成月河圣美邸皇家花苑臻园

所处板块徐汇田林长宁古北长宁古北闵行龙柏

均价/

(元/m2)

19500177502100028000

　　核心区距城市轨道交通站点不同距离房价的差值大于边缘区和外围区。其原因是:一方面是因为轨道交通1、2、3号线都呈现由中心向外围发散的形态,即越靠近城市核心区,轨道网也越密集,核心区内的房产价格往往受到多条轨道线路的影响;另一方面,核心区的房产均价绝对值比边缘区和外围区高得多,因此差值也相对较大。

从距城市轨道交通站点不同距离的房产均价的降幅来看,则表现为越往城市外围降幅越大的特征。这表明,距离城市的核心区域越远,城市轨道交通对房地产价格的影响也越大。这是因为核心区交通路网的分布相对密集,可选择的出行方式较多;而越向城市外围,交通方式的选择余地越小,对于城市轨道交通这样的快速交通方式的依赖越强。并且核心区内商业较为集中,除城市轨道交通外,房价还受到其他因素的影响。因此,外围区房价与到轨道站点距离之间的相关性比核心区以及边缘区更为显著。

4　城市轨道交通对沿线房价影响的一般规

律

基于城市轨道交通沿线房价分布的特征,分别对表3中的核心区、边缘区以及外围区的房价进行趋势线模拟(见图2,为了更好地体现距离对房价的影响,在对房价进行趋势线模拟时,图2中加入距轨道交通站点2000～3000m、3000～4000m距离的房产均价)。

核心区:

2

y=-353.5x-44.3x+20399

(R2=0.9908)

(1)

板块均价/(元/m2)

13555201132011311669

到最近轨道站点距离/m

70594012641964

　　为了排除异常值的干扰,将上述这些异常值剔除,对余下的数据做进一步的统计分析。结果表明:去除异常值后,无论是处于核心区、边缘区还是外围

・12・

　　边缘区:

第2期

y=288x-2022.2x+13008

(R2=0.8031)

(2)

2

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的提升作用越明显;而距离轨道交通越远,房价则越低;并且越远离城市核心区,轨道交通对房价的影响程度越大。

但也应注意到城市轨道交通对房地产价格的影响在个别地区表现得很弱。这与它们处在高档住宅区有关,并且这些地区大多毗邻快速道路交通干道及开发区,因此城市轨道交通对这些地区房价的影响力很弱。当然,这些只是异常情况。

随着城市轨道交通建设的蓬勃发展,可以预见城市轨道交通对沿线房价的影响将更为显著,房地产的价格也会随之呈现出新的格局。

　　外围区:

2

y=620.75x-5020.6x+16655

(R2=0.9999)

(3)

式中:

y———沿线房价;

x———房产到最近轨道站点的距离,其中x∈(0,4000];

R———趋势线的拟合度。

2

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[4]　桑荣明,蔡顺明,宋唯,等.上海楼市新房导购手册[J].上海

图2　沿线房价的趋势线模拟

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[6]　曹小曙,杨帆,阎小培.广州城市交通与土地利用研究[J].经

　　核心区、边缘区和外围区房价的模拟趋势线均为二次多项式,趋势线拟合度相当高,均在0.8以上;核心区和外围区的趋势线拟合度接近1,表明轨道沿线房价与到达站点的距离之间有很高的相关性。

通过上述分析可知,剔除异常值之后的沿线房价显示出距离轨道站点越远,房价越低的特征。考虑异常值产生地区房价受到区域文化、区位条件和住宅周围环境等因素的影响,可以将城市轨道交通1、2、3号线沿线的房价归纳为如下公式:

y=Ax+Bx+C+M

2

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(4)

场,2004(9):13.

[11]　王霞,朱道林,张鸣明.城市轨道交通对房地产价格的影响

式中:

A、B、C———二次多项式系数;

M———房价受到的其他显著影响,包括房产的

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区位条件、区域文化等;其余符号同前。

5　结语

城市轨道交通的建设提高了沿线区域的可达性,越来越多的人选择这种快速便捷的交通方式,因而也对沿线房地产价格产生了一定的影响。具体表现为:距离轨道站点越近的房产,轨道交通对其价格

合开发利用的思考[J].城市轨道交通研究,2006(3):9.

[14]　张小松,叶霞飞,高亮全.上海市R3线桃浦段的轨道交通建

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(收稿日期:2007-04-28)

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