哪些行为属于拆迁中的土地违法行为

一、未批先用、越权批地、擅自下放土地审批权

现行99年的《土地管理法》与86年的《土地管理法》相比，最突出的变化之一就是上收了土地征收的审批权，取消省级以下(不含省级)人民政府的土地征收审批权。现行《土地管理法》的45条规定，对基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的土地进行征收的，由国务院批准，征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。但许多地方政府经常对耕地化整为零、未批先用、边报边用、越权批地以及出台地方法规违反土地管理法的规定下放土地审批权等。

二、规避审批权，以租代征

以租代征也是地方政府想出的绕开征地审批和计划控制障碍的“高招”。所谓的“以租代征”就是地方政府直接或者默许企业和村集体组织签订土地租赁合同，以租赁的形式占用、使用集体土地。这种租赁合同的特点就是租赁期限往往约定为“永久使用”“永久租赁”等，且租赁费用一次性交付。被租赁的土地往往被用来作为建设用地使用，建造商品房、工业园区、工厂等等。表面上看，租赁只是土地使用权的暂时流转，不发生土地使用权的转让，所以无需办理土地征收审批手续，但因为租赁合同是长期的，所以实质就是一种征收行为，是以合法手段掩盖非法目的的典型违法代表。

三、土地供用方式违法

建设用地的供应方式主要有两种，划拨和出让。一般对于国家机关、公益事业、军队用地等采用划拨方式。对于经营性用地法律规定要采用公开的招牌挂方式出让。根据2004年国土资源部与监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的规定，从2004年8月31日起，经营性土地使用权禁止采取协议转让必须采用招标拍卖挂牌出让方式。但实际中，许多地方政府继续采用协议方式出让土地或者弄虚作假、倒签时间等规避这一规定。

四、擅自改变土地用途

在项目建设中，擅自改变土地用途也是常见的违法行为。根据《土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。但在实际案件中，擅自改变土地性质现象比较常见。

五、非法圈地，违规设立各类开发区、园区、大学城等

近几年，开发区已经成为圈地运动的代名词，各地地方政府圈地建设什么所谓的工业园、创业园、大学城，名目繁多，只叫人眼花缭乱。这些开发区大都是建设在集体土地上，所以征收价格非常低。这些违法、违规建立的开发区成为地方政府招商引资、建设政绩工程、增加财政收入甚至是权钱交易的工具。这些违规违法行为的背后就是被征地农民失去家园、流移失所、成为无家、无工作、无社保的“三无”人员。

六、集体土地非法入市

根据土地管理法的规定，集体土地是不能直接进入土地交易市场的。虽然，根据《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权可以在农户之间进行流转，但这样的流转是有条件的，必须是不改变土地用途及性质的情况下，具备农村生产能力的农户之间流转，万万不允许将集体土地直接入市进行房地产开发的。但实际中，地方政府往往打着“旧城改造”“撤村建居”“新农村建设”等旗号与房地产开发企业以联建、参建等方式变相的进行土地使用权的非法交易。所开发的房屋一小部分用于安置村民，绝大部门上市交易，造就了全国大规模的所谓的“小产权房”。这样的行为不仅违反了土地用途管制制度，规避了土地征用程序。