房屋抵押登记有抵押期限吗

不动产抵押权登记有抵押期限，其有效期为两年。在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。

一、房屋抵押他项权证过期的法律后果

房屋他项权证是房屋所有人在房屋物权上基于债权而设定的一项附属权利。房屋他项权利证，即证明房屋典权、抵押权等他项权利存在的文件，也就是说它是基于债权而存在和消灭的。在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的三年内。

二、抵押与一般抵押

最高额抵押与一般抵押权相比，最高额抵押权有以下不同点：一是担保的债权是不特定的，即不能具体地肯定所担保债权的数额。一般是为将来将要连续发生的债权进行担保，但也可以是为已经发生的债权担保。二是最高额抵押权并不以主债权的存在为前提。最高额抵押权并不因担保的主债权数额为零时消灭，这种抵押权并不像一般抵押权那样从属于债权。三是双方在最高额抵押合同中约定的期间是主债权确定的期间(或称为主债权发生的期间)，而非主债权的履行期限。设立最高额抵押权以后，抵押当事人不必再为约定期间内发生的每一起债权去设定担保。因此，当事人设定最高额抵押权并经登记机构登记后，抵押权就依法成立，除了要把已经存在的某一债权转入最高额抵押担保的债权范围以外，无须再将往后的债权合同交给登记机构。

三、抵押权清偿顺序

1、抵押物拍卖价款的清偿顺序：

（1）实现抵押权的费用；

（2）主债权的利息；

（3）主债权。

2、在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金优先受偿。

3、同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序

（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。

（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。

（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

（4）顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

（5）顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

4、与其他物权并存时的清偿顺序

（1）抵押权与质权并存

同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

（2）抵押权与留置权并存

同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

（3）抵押权与其他权利并存

如果同一财产有抵押权与《中华人民共和国民法典》第807条规定的优先受偿权并存时，《民法典》第807条规定的优先受偿权优先于抵押权，即建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第四百一十九条

抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。