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购买“小产权房”的法律风险在哪里

2024-07-30 来源:二三四教育网

购买“小产权房”可能会面临无法取得房屋所有权、使用权,且无法上市交易、办理抵押贷款,对抗国家的征地和拆迁,以及可能被强制拆除或没收等法律风险。为降低这些风险,购买“小产权房”时需要注意签订合同、资金安全、买卖流程以及房屋质量等方面的问题。

法律分析

一、购买“小产权房”的法律风险包括:

1. 无法取得房屋所有权:根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。”这意味着,如果购买的“小产权房”在购买后出现问题,如无法取得房屋所有权,行为人可能需要返还相应的财产。

2. 无法取得房屋使用权:根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。”这意味着,如果购买的“小产权房”在购买后出现问题,如无法取得房屋使用权,行为人可能需要返还相应的财产。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。

(二)不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

(三)不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。

(四)没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。

(五)可能被强制拆除或没收:《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。

二、购买小产权房注意事项

(一)注意合同的签订小产权房是不能办理房产证书的,因此需要通过合同来保障自己的权益。小产权的房屋买卖合同是维护合法权益的重要凭证,如果房屋出现了任何问题和纠纷时,正确的处理方法便是按照合同约定解决,所以合同的签订一定要规范。

(二)注意资金的安全由于购房款是一笔很大的资金,所以,在交易时尽量不要使用现金,通过银行转账的方式留下凭证比较好。

三、小产权房的买卖流程

第一、小产权房买卖流程--看房

买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。

第二、小产权房买卖流程--查档

买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案国土部门查房档案。

第三、小产权房买卖流程--签合同

买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司。

第四、小产权房买卖流程--公证

卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。

第五、小产权房买卖流程--资金监管及贷款申请

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7、8个工作日左右。

第六、小产权房买卖流程--赎楼

买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右。

第七、小产权房买卖流程--房屋过户

买方同担保公司去房地产产权登记中心签订《小产权房买卖合同(现售)》,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日。

第八、小产权房买卖流程--缴费

买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后),担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右。

第九、小产权房买卖流程--交房

买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

拓展延伸

小产权房是指在集体土地上建造的房屋,其所有权属于集体所有,而非个人所有。虽然小产权房价格相对较低,但由于其土地性质的特殊性,也存在着一些法律风险。

购买小产权房的法律风险主要包括以下几点:

1. 土地使用权问题:小产权房的土地使用权是由集体所有,而非国家所有,因此,其土地使用权是不稳定的。在某些情况下,集体所有土地可能被征用,从而导致小产权房主人失去房屋和土地使用权。

2. 房屋质量问题:小产权房的建筑质量通常较低,可能存在安全隐患和结构问题。此外,由于小产权房的建筑材料往往不符合国家标准,因此,购买小产权房可能会存在一定的健康风险。

3. 产权纠纷问题:小产权房的产权存在争议,可能会存在权属不清或者权属纠纷的问题,从而导致小产权房主人无法合法拥有房屋和土地使用权。

为防范上述法律风险,购买小产权房的建议如下:

1. 核实土地使用权:在购买小产权房前,建议核实土地使用权,了解土地性质和土地使用权情况。如果土地使用权不明确或者存在争议,建议咨询专业律师或者相关部门。

2. 检查房屋质量:在购买小产权房时,建议检查房屋的质量,确保符合国家标准。如果房屋存在质量问题,建议及时向开发商或者相关部门投诉或者举报。

3. 了解产权纠纷:在购买小产权房前,建议了解当地的产权纠纷情况,以及所购买房屋的产权状况,从而避免在产权纠纷中出现问题。

购买小产权房存在一定的法律风险,建议在购买前仔细了解相关情况,并咨询专业律师或者相关部门,以便在购房过程中避免风险。

结语

购买“小产权房”存在法律风险,包括无法取得房屋所有权、无法取得房屋使用权、不能上市交易、没有质量保证以及可能被强制拆除或没收等。因此,在购买小产权房时需要注意合同的签订、资金的安全以及流程的合法性,以免遭受不必要的风险和损失。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26) 第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29) 第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。

城市居民委员会组织法(2018-12-29) 第十五条 居民公约由居民会议讨论制定,报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案,由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。

居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。

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