小产权房是什么？购买小产权房有哪些风险？

小产权房是一种非官方概念，指的是由乡镇政府颁发产权证的房产，建筑在集体土地上或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房分为三类，其中第一类违法建筑，第二类具有产权纠纷隐患的不完全产权房，第三类在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。购买小产权房存在法律风险和转让风险，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，同时购买人的权益很难得到维护。

法律分析

“小产权房”是一个非官方的概念，它是在社会实践中形成的一种通常的称呼。“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

二、小产权房的分类

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

三、购买小产权房的法律风险

小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

四、购买小产权房的转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

拓展延伸

小产权房是指在集体土地上建造的房屋，属于非国有土地上的房屋。购买小产权房时，需要注意以下风险：

1. 土地性质：小产权房的的土地性质为集体土地，不属于国有土地，因此不能上市流通。

2. 房屋产权：小产权房的房屋产权归集体所有，不属于个人所有。购买时需要了解房屋的产权状况，并确保自己拥有合法的居住权。

3. 房屋质量：小产权房的建筑质量参差不齐，购买时需要查看房屋的建筑材料、结构等方面，确保房屋的质量和安全。

4. 土地使用权：小产权房的土地使用权为集体所有，不属于个人所有。购买时需要了解土地使用权的时间和剩余期限，并确保自己的居住行为符合法律规定。

5. 拆迁补偿：小产权房在拆迁时，补偿标准可能相对较低。购买时需要了解当地拆迁政策和补偿标准，确保自己的权益得到充分保障。

综上所述，购买小产权房时需要注意土地性质、房屋产权、房屋质量、土地使用权和拆迁补偿等方面的问题。为了保障自己的权益，建议在购买前咨询专业律师或相关部门，并尽可能选择有资质的开发商或房东。

结语

小产权房作为一种非官方概念，指的是由乡镇政府颁发产权证的房产，建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房分为三类，其中第一类违法建筑，第二类具有产权纠纷隐患的不完全产权房，第三类在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。购买小产权房存在法律风险和转让风险，购房人应谨慎购买。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

教师法(2009-08-27) 第二十八条 地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。

县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。

城市房地产管理法(2019-08-26) 第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。