租赁学习手册

导读

做好租赁业务：租赁业务可以说是房地产经纪行业的基础，无论是对短期的成交还是对未来资源的积累都起到了至关重要的作用，尤其对于从未接触过此行业的新人来讲就更加重要了。在做租赁业务期间我们不仅仅能体会到不断的成功签约和折单的过程，同时还能锻炼我们自身各方面的技能，例如：沟通能力、把控业主和客户的能力、处理突发事件的能力、独立完成谈判签约的能力等。

目前有些房东因为市场前期不明朗或达不到自己心里卖房的理想价位，暂时不愿意出售房屋，把房源先改为租赁来观察市场的发展方向。所以对于经纪人来说做好租赁业务，是保持业绩和生存的前提。有些做惯买卖的经纪人，可能觉得租赁业务佣金收入比较少，但是租赁业务可以让我们有稳定的业绩和收入，同时也可以积累未来潜在的买卖客户。

根据租赁业务成交周期短，速度快的基本特性。做好一名优秀的租赁经纪人，在短时间内可以提升个人的综合能力。相信有了丰富的经验、过硬的专业技能、自我调节和自我控制的能力，才能为以后做买卖业务打好坚实的根基，为我们的生活增添色彩，提高我们生活水平及生活质量。

下面是租赁基础知识内容！ 一) 租赁业务概述

所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，既出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。根据双方租赁发生的法律关系，承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律保护，第三人和出租人不得妨害，即使在租赁房屋所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。 二) 租赁业务的主要形式

1、 承租

所谓承租即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。目前除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外，承租其他类型房屋均由当事人双方采用签订

租赁合同的方式明确租赁关系。承租是目前房屋租赁活动中最普遍的形式。

2、 转租

所谓转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的均为房屋转租。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可按租赁合同中的约定进行转租，租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应该征得出租人的书面同意。

3、 承租权转让

承租权转让，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代自己的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。

4、 委托出租

委托出租是指房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出租。委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，当产生纠纷时便于受托人向有关部门办理相关手续。在委托出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人的权利，所以也要承担出租人的义务。

5、 代理出租

代理出租是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理人的房屋出租，租赁关系建立后，由房屋所有权人履行租赁合同的权力和义务，代理人仅为办理房屋出租的有关手续。目前房地产中介机构除代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。代理出租的代理人在房屋出租成功后有权收取一定比例的租金作为中介费，但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义务。 三) 业务性质

普通租赁的性质属于房地产居间服务

业务流程详解

一) 收费标准及付款方式

1、 普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金。

2、 高档住宅、甲宅、公寓收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金。 3、 客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等。

4、 付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付三

（季付），押一付六（半年付），押一付十二（年付）等。 注：

押一付三：是指一个月的房屋租金作为押金，同时客户向业主支付三个月的房屋租金。

押一付六：是指一个月的房屋租金作为押金，同时客户向业主支付六个月的房屋租金。

押一付十二：这种付款方式又称为年付。主要针对比较有经济实力的客户，选择一次性付清租金，同时支付相当于一个月的租金作为押金。客户选择年付的付款方式同时也可以再次向业主压低一些房屋租金。

二) 普租业务流程

普通租赁流程:开发接待→配对推荐→约定带看→促成交定→签约合同→售后服务； 三) 专业术语概述

四气：在我们作业过程中所提到的四气是指暖气、天燃气、热水器、空调； 全齐：指日常生活基本常用的设备设施如家电：冰箱、电视、洗衣机、热水器、空调等；家具：床、沙发、衣柜、茶几、电视柜、餐桌、椅子等； 单气：指暖气，没有燃气。

押金：押金是金钱质的一种，具体讲是质押担保的一种特殊形式。即，押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回；

定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式；

订金：属于金钱质的一种，但是目前没有明确的法律对订金加以规定，但订金在日常经济活动中却被广泛的采用。严格讲订金只是一个习惯用语，而非法律概念。其与定金最本质的区别在于，订金不具备债的担保性质，收受订金的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿付；

居间服务：是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。经纪人在中间起到

见证方的作用；

普租注意事项

一) 防止跳单

所谓跳单:客户接受中介公司的服务,在达成意向后避开经纪人私下达成交易,意图逃脱交纳服务费的一种行为; 跳单原因: 1、 认为服务费高 2、 经纪人服务不到位 3、 客户素质低下 如何防止跳单现象：

1、 看房前一定要签署《看房确认书》;

2、 紧跟人少的一方,避免客户使用业主家里电话,防止双方互留联系方式,一

经发现坚决制止;

3、 看房后要先送走一方,稍等片刻,观察客户是否返回,特别是业主住在房子

里的;

4、 先礼后兵:先夸对方素质高并讲一些处理跳单的案例; 5、 和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单; 6、 明确告知跳单的后果;

7、 提高专业知识，努力为客户提供优质服务,感受我们的辛苦度; 二) 物业交割

1、 物业交割时,一定要仔细,每一个设施都要检验一遍,尤其是容易忽略的细

节;

2、 水费:3.7元/吨=自来水2.8元/吨+排污费0.9元/吨 3、 电费:0.4883元/度; 4、 天然气:2.05元/立方米 5、 有线电视:18元/月;